Durante muito tempo, o índice usado para calcular o reajuste do aluguel tem sido o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado). Porém, como o nome já diz, esse índice acompanha os preços do setor produtivo, que tem muita influência do dólar e é pouco relacionado ao custo da moradia em si.
Mas aí vem a pergunta: por que todo mundo continuou usando esse índice? Porque, até então, a diferença entre ele e os outros índices não era tão grande assim, mas, com a pandemia, o IGP-M sofreu um reajuste de 50%, enquanto que a renda dos brasileiros caiu. Quando os aluguéis foram reajustados, a conta não fechou e muita gente teve que se mudar.
O IPCA, também outro índice utilizado em contrato de aluguel, foi uma alternativa muito usada na hora de negociar os reajustes, porém, ele acompanha os preços de uma cesta variada de produtos e serviços ao consumidor e sofreu uma influência muito grande dos preços dos combustíveis. Tanto que, em 2021, o índice fechou com alta de 10,06%.
Em busca de uma solução para a demanda do mercado, a Fundação Getúlio Vargas lançou o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). O novo índice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do próprio IGP-M.
“Tanto o IGP-M quanto o IPCA são índices construídos para outros propósitos. A grande inovação do IVAR é que ele foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de aluguel residencial: há, portanto, uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário”, explica Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV) e professor da Escola de Economia da FGV-SP.
Como o IVAR é calculado para o aluguel?
Embora tenha sido lançado recentemente, o IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, qual teria sido o valor do indicador mês a mês desde 2018. Esse indicador é composto por estudos feitos por instituições em parceria com a FGV dos valores dos aluguéis e seus reajustes e negociações em cada região do país, a fim de estabelecer um padrão realmente praticado no dia-a-dia da população.
O IVAR terminou 2021 em -0,61%, o que reforça a tese de que, na média de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica e deixaram de lado o que o IGP-M apontava (uma alta de 17,78% em 2021). Isso prova que nem o IGP-M nem o IPCA refletem a realidade imobiliária no país e que já estava na hora de se estabelecer um índice mais adequado aos valores praticados no mercado e à realidade financeira das famílias.